Trumpai: buto pardavimo eiga Vilniuje susideda iš penkių žingsnių: teisingo įvertinimo, buto paruošimo ir fotografijos, rinkodaros ir pirkėjų paieškos, apžiūrų su derybomis ir galiausiai dokumentų sutvarkymo iki notaro. Tas pats kelias tinka ir tada, kai norite parduoti namą.
1 žingsnis. Teisingas įvertinimas
Viskas prasideda nuo kainos. Per aukšta kaina atbaido pirkėjus ir butas rinkoje užsibūna, o kiekviena savaitė be sandorio galiausiai verčia mažinti kainą žemiau realios vertės. Per žema kaina reiškia, kad tiesiog padovanojate pinigų. Todėl pirmas darbas visada tas pats: nustatyti realią rinkos vertę pagal panašius tuo metu Vilniuje parduodamus ir jau parduotus objektus.
Per 11 metų praktikos įsitikinau, kad teisinga pradinė kaina parduoda greičiau ir brangiau nei optimistiška kaina, kurią vėliau tenka nuolat mažinti. Ta pati logika galioja ir norint parduoti namą, tik kintamųjų daugiau: sklypo dydis, būklė, komunikacijos.
2 žingsnis. Paruošimas ir fotografija
Pirkėjas sprendimą apžiūrėti butą priima per kelias sekundes, žiūrėdamas į nuotraukas telefone. Todėl butą reikia paruošti taip, kad jis atrodytų erdvus, šviesus ir tvarkingas. Nebūtina daryti kapitalinio remonto, dažnai užtenka išnešti asmeninius daiktus, sutvarkyti smulkmenas ir kruopščiai išvalyti.
Tada ateina profesionalios fotografijos eilė. Tos pačios patalpos, nufotografuotos profesionaliai ir bet kaip, pritraukia visiškai skirtingą pirkėjų skaičių. Tvarkingas pristatymas nėra kosmetika: tai tiesioginė investicija į galutinę kainą.
- Išneškite asmeninius daiktus ir perteklių, kad erdvė atrodytų didesnė
- Sutvarkykite smulkius defektus, kurie krinta į akis
- Kruopščiai išvalykite, ypač langus, virtuvę ir vonią
- Fotografuokite dienos šviesoje, su profesionalia įranga
- Paruoškite tikslų planą ir pagrindinę objekto informaciją iš anksto
3 žingsnis. Rinkodara ir pirkėjų paieška
Skelbimas portale yra tik pradžia. Realiai butą parduoda tikslinė pirkėjų paieška, teisingas objekto pozicionavimas, aiškus tekstas, kokybiškos nuotraukos ir aktyvus darbas su esama kontaktų baze bei laukiančiais pirkėjais. Dalis geriausių pardavimų įvyksta objektui dar nepasirodžius viešoje rinkoje.
Svarbu ne surinkti kuo daugiau skambučių, o pritraukti būtent tuos pirkėjus, kurie realiai gali ir nori pirkti jūsų objektą už jo vertę.
4 žingsnis. Apžiūros ir derybos
Apžiūra yra momentas, kai susidomėjimas virsta pasiūlymu. Ją verta organizuoti taip, kad pirkėjas pamatytų buto stipriąsias puses ir gautų atsakymus į savo klausimus dar prieš pradėdamas abejoti. Aš apžiūras vedu pats, todėl matau, kas pirkėjui svarbu, ir tuo remiuosi derybose.
Derybos yra vieta, kur lengviausia prarasti arba uždirbti pinigų. Emocingas ar per anksti nuolaidžiaujantis pardavėjas dažnai be reikalo atiduoda kelis tūkstančius eurų. Mano darbas: argumentais ginti jūsų kainą ir vesti derybas šaltakraujiškai, kol pasiekiamos geriausios realiai įmanomos sąlygos.
Butą parduoda ne skelbimas, o teisinga kaina, tvarkingas pristatymas ir tvirtos derybos.
5 žingsnis. Dokumentai ir notaras
Kai sutariama dėl kainos, prasideda dalis, kurioje sandoriai dažniausiai ir stringa: dokumentai. Reikia patikrinti nuosavybės dokumentus ir teisinę objekto būklę, paruošti ar atnaujinti pažymas, suderinti sąlygas ir laiką su notaru, o esant kreditui, ir su banku. Viską koordinuoju taip, kad iki notaro atvyktumėte tik su tuo, ko realiai reikia.
Pas notarą pasirašoma pirkimo–pardavimo sutartis, atsiskaitoma ir perduodamas turtas. Kai iki šio žingsnio viskas paruošta tvarkingai, vizitas pas notarą trunka neilgai ir apsieina be netikėtumų.
Dažniausios klaidos
Dauguma pardavimų užstringa ne dėl rinkos, o dėl kelių pasikartojančių klaidų. Verta jas žinoti iš anksto:
- Per aukšta pradinė kaina, kuri butą palieka rinkoje mėnesiams
- Prastos nuotraukos ir netvarkingas objekto pristatymas
- Skelbimas be tikslinės pirkėjų paieškos, laukiant, kol kas nors pats atras
- Emocingos derybos ir per ankstyvos nuolaidos
- Iki paskutinės minutės atidėti dokumentai, dėl kurių sandoris nukeliamas arba žlunga
Nuo ko pradėti
Nuo teisingo įvertinimo. Kol nežinote realios savo buto ar namo vertės, visi kiti žingsniai tampa spėliojimu. Greičiausias būdas yra nemokamas įvertinimas: įvertinu jūsų objektą ir situaciją, pasakau realią kainą ir aiškiai išdėstau, kaip parduoti greičiausiai ir už geriausią kainą.